Comment fonctionne le régime légal de l’indivision ?

Les actes conservatoires

Aux termes de l’article 815-2 alinéa 1 du Code civil « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis  même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.». Ainsi, un indivisaire peut prendre seul toutes décisions en vue d’éviter la perte du bien. Il peut s’agir par exemple de la souscription d’un contrat d’assurance, de la réfection de la toiture…Ces actes, même accomplis seul par un indivisaire, engagent l’ensemble des coindivisaires.

A cet égard, l’indivisaire peut « employer les fonds de l'indivision détenus par lui » et sur lesquels « il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers ».

Si les fonds de l’indivision sont insuffisants, il peut obliger ses coïndivisaires à engager « les dépenses nécessaires ». Ces dépenses doivent rester raisonnables et proportionnées à la valeur du bien.

Les actes de gestion

Il s’agit des actes de gestion courante. Ils peuvent être accomplis par un ou plusieurs indivisaires détenant la majorité des 2/3 des droits indivis.

L’article 815-3 du Code civil en dresse une liste :

• Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
• Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
• Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
• Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

La loi précise que le ou les indivisaires détenant la majorité des 2/3 des droits indivis sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires devient la règle « pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis » ou lorsqu’il s’agit d’effectuer tout acte de disposition autre que la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision.

Si un indivisaire venait à prendre en main la gestion des biens indivis, sans avoir demandé la majorité des 2/3, mais qu’il agit « au su des autres » et « sans opposition de leur part », il est censé avoir reçu un mandat tacite.

Ce mandat tacite ne couvre pas, en revanche, « les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

Les actes de disposition 

Pour ces actes l’unanimité de tous les coindivisaires est nécessaire.

Il s’agit des actes qui ne correspondent à  pas à l'exploitation normale des biens indivis et des actes de disposition autre que la vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision.

Ainsi, pour la vente d’un bien immobilier indivis, la décision doit être prise à l’unanimité, sauf cas spécifiques (mise en péril de l’intérêt commun, incapacité d’un coindivisaire de manifester sa volonté) nécessitant l’intervention d’un juge.