Association à bail : la conformité au contrôle des structures est nécessaire

Le preneur peut, avec l’agrément du bailleur, (ou à défaut, l’autorisation du TPBR), associer à son bail en qualité de copreneur, son conjoint, partenaire de PACS participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité (CRPM, art. L. 411-35).

Dans la présente affaire, un bailleur avait délivré un congé aux copreneurs à bail en invoquant divers manquements. Ces derniers ont saisi le TPBR en annulation du congé et ont demandé l’autorisation d’associer leur fils au bail.

Après avoir rappelé les termes de l’article L. 411-35 du CRPM, la Cour rappelle que la faculté d’associer un membre de sa famille au bail est réservée au preneur de bonne foi, c’est-à-dire à celui qui s’est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail.

La condition de bonne foi est appréciée à la date de la demande en justice d’autorisation d’association.

La Cour de cassation rappelle que le bénéficiaire de l’association est tenu de respecter les règles du contrôle des structures.

Il doit donc selon le cas justifier avoir obtenu une autorisation d’exploiter ou avoir respecté la législation sur les structures agricoles.

Ainsi, l’autorisation par le tribunal de l’association au bail d’un membre de la famille en qualité de copreneur est subordonnée à la conformité de la situation au contrôle des structures.

En l’espèce, pour la Cour d’appel, la bailleresse n’expliquait pas en quoi, dans les conditions du présent dossier où l’exploitation était déjà assurée par les parents du nouveau candidat, celui-ci aurait besoin à titre personnel d’une autorisation administrative d’exploiter, alors que ceci n’est pas une condition posée par l’article L. 411-35 du CRPM, et qu’il présente, par ailleurs, toutes les garanties nécessaires quant à ses capacités professionnelles.

En effet, l’article L. 411-35 du CRPM ne conditionne aucunement l’association du bail au respect du contrôle des structures. Pour autant, rappelons que le respect du contrôle des structures est une des conditions de validité du bail (CRPM, art. L. 331-6).

Ainsi, la Cour de cassation casse et annule la décision d’appel sur ce point en relevant que l’autorisation de l’association au bail est subordonnée à la conformité de la situation au contrôle des structures.

Par cette décision, la Cour de cassation rappelle que les conditions de l’association au bail sont les mêmes que pour la cession du bail au profit d’un descendant.

Ainsi, le bailleur peut refuser l’association du bail en se fondant sur les principes dégagés en matière de cession à un descendant :

• si le preneur à bail n’est pas de bonne foi, qu’il ne s’est pas constamment acquitté de ses obligations,
• en cas de manquements graves à l’une des obligations essentielles du contrat (par exemple si le preneur a mis à disposition le bail au profit d’une société dans laquelle il n’était plus associé exploitant),
• s’il n’est pas démontré une volonté effective et réelle d’exploitation par le descendant,
• en cas de non-conformité avec le contrôle des structures.

Rappelons que des jurisprudences ont également considéré que le bénéficiaire de la cession (et de l’association), devait remplir toutes les conditions exigées par le bénéficiaire d’une reprise et visées à l’article L. 411-59 du CRPM, à savoir :

• participer aux travaux de façon effective et permanente,
• posséder le cheptel et le matériel nécessaire ou à défaut les moyens de les acquérir (il doit ainsi présenter des garanties financières),
• occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité,
• justifier qu’il satisfait au contrôle des structures,
• s’engager à exploiter les biens pendant au moins 9 ans à compter de la reprise (Cass. 3^e civ.,3 1/03/2016, n° 15-13.967).