Préemption SAFER : attention aux délais !

Dans l’affaire en présence, une SAFER avait reçu la notification d’une projet de vente et avait exercé son droit de préemption

Plus de 6 mois après avoir reçu la décision de préemption, les vendeurs ont mis en demeure la SAFER de régulariser l’acte de vente dans les 15 jours. Le même jour, ils ont agi en nullité de sa décision de préemption.

Rappelons qu’en cas de préemption, l’acte de vente au profit de la SAFER doit être réalisé dans le délai de 2 mois à compter de la date d'envoi de sa décision de préemption. Passé ce délai, le propriétaire peut la mettre en demeure de réaliser la vente. Si à l’issue d’un délai de 15 jours après mise en demeure, l’acte authentique de vente n’est toujours pas signé, la déclaration de préemption est nulle de plein droit.

L’action en nullité peut être engagée par le propriétaire vendeur ou l'acquéreur évincé lors de la préemption (Art. L. 412-8, al. 4, par renvoi de l’Art.  L. 143- CRPM).

En l’espèce, la mise en demeure a été adressée à la SAFER plus de 6 mois après la notification de sa décision de préemption. Cependant, le propriétaire a mis en demeure la SAFER de passer l’acte et a procédé le même jour à une assignation en nullité de préemption.

La Cour de cassation relève qu’à la date de la mise en demeure (qui fixe le départ du délai de 15 jours), celle-ci avait disposé de 6 mois pour réaliser l’acte authentique de vente. Or, pendant ces 6 mois, elle ne s’était nullement préoccupée de mettre en œuvre l’acte authentique pour finaliser la décision de préemption.

De plus, elle relève qu’après avoir reçu la mise en demeure, la SAFER a attendu 3 jours pour confirmer au notaire son intention de régulariser la vente et lui avait demandé de lui adresser un projet d’acte.

Le notaire n’a alors disposé que de 8 jours (samedi et dimanche compris) pour passer l’acte. Il est précisé qu’en l’espèce, les vendeurs étaient au nombre de 7, ce qui ne facilitait pas la mise en œuvre de la vente ; pour autant la SAFER n’ignorait pas que la propriété était vendue par une indivision composée de 7 personnes.

La Cour de cassation confirme le jugement d’appel qui a considéré que la SAFER ne justifiait pas que le défaut de réalisation de la vente dans les délais légaux ne lui était pas imputable.

La déclaration de préemption était nulle de plein droit.

La Cour de cassation fait donc une application stricte du texte.

Dans la pratique, il est aisé de comprendre que la mise en demeure de régulariser sous 15 jours peut être complexe à mettre en œuvre pour la SAFER.

En l’espèce, les juges d’appel ont, semble-t-il, pris en compte le fait que le courrier de mise en demeure a été adressé à la SAFER plus de 6 mois après la notification de la décision de préemption.

Peut-être auraient-ils été plus souples envers la SAFER si la mise en demeure avait été adressée 2 mois et 1 jour après la notification de la préemption.