Rétractation du promettant avant la levée de l’option : la vente est parfaite !

Cette décision, d’une portée importante, s’inscrit dans la règlementation des promesses unilatérales de vente avant la réforme des contrats du 10 février 2016.

Avant cette réforme, les juges appliquaient la jurisprudence Cruz du 15 décembre 1993 selon laquelle, la révocation d’une promesse unilatérale par le promettant avant la levée de l’option constituait un acte illicite engageant la responsabilité de son auteur et paralysant toute levée d’option postérieure.

En l’espèce, une promesse de vente a été consentie par Mme K portant sur un bien immobilier est conclue au profit de Monsieur et Madame R.

L’option ne peut être levée qu’à compter du décès de la précédente propriétaire, Mme E, titulaire d’un droit d’usage et d’habitation sur la propriété.

Quelques temps après, le promettant se rétracte de sa promesse.

Une année après cette rétractation, l’ancienne propriétaire, Madame E, décède et le bénéficiaire de la promesse, Monsieur et Madame R lèvent l’option et assignent, Madame K en réalisation de la vente.

La Cour d’appel a considéré que la vente devait être déclarée parfaite.

La promettante a formé un pourvoi en cassation, se prévalant de la jurisprudence Cruz et considérant que dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. Ainsi, la réalisation forcée de la vente ne peut alors être ordonnée.

En effet, la Cour de cassation jugeait jusqu’à présent, que, tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire.

Par conséquent, en cas de levée d’option, postérieurement à la rétractation du promettant, cela excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée.

Cette violation, par le promettant, de son obligation de faire ne peut ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts.

La Cour relève cependant qu’à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient des éléments essentiels du contrat définitif.

Ces éléments (outre le consentement du promettant) serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.

Le promettant s’oblige donc, dès la conclusion de la promesse à vendre sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

La Cour d’appel a donc, à bon droit, relevé que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente.

Par conséquent, les consentements des parties s’étant rencontrés lors de la levée de l’option par les bénéficiaires, la vente était parfaite.

Elle a donc rejeté le pourvoi.

Et qu’en est-il des promesses unilatérales de vente conclues depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 16 février 2016 portant réforme du droit des contrats ?

Le nouvel article 1124 au Code civil, prévoit à son deuxième aliéna que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».

Ainsi, désormais, le bénéficiaire de la promesse unilatérale peut donc lever l’option après la révocation du promettant et demander l’exécution forcée du contrat de vente.